Hinnanalennus ja kaupan purku kiinteistökaupassa

Jos kiinteistöstä löytyy kaupanteon jälkeen virhe, ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta. Kiinteistökaupan virhetyyppeihin kuuluvat laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe.

Virheen havaittuaan kiinteistön ostajan täytyy reklamoida virheestä kohtuullisen ajan kuluessa myyjälle. Kiinteistökauppojen osalta kiinteistön virheisiin on kuitenkin vedottava viimeistään viiden vuoden kuluessa kaupanteosta.

Jos kyseessä on salainen virhe, eli myyjä ei ole tiennyt virheestä eikä ostaja ole sitä havainnut kaupantekohetkellä, tyypillinen korvaus tässä tapauksessa on vahingonkorvaus.

Jos ostaja ei ole tutustunut kiinteistöön ennen kaupantekohetkeä, eli käyttänyt ns. selontekovelvollisuuttaan, virheeseen ei voi vedota, jos se olisi ollut havaittavissa kyseisen tarkastuksen yhteydessä. Jos puolestaan myyjä on laiminlyönyt velvollisuutensa tai menetellyt vilpillisesti kaupanteon yhteydessä, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, vaikka ostaja olisikin tutustunut kiinteistöön ennen kaupantekohetkeä.

Hinnanalennus määritellään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä, jonka lisäksi myyjän on maksettava kyseiselle kauppahinnalle korkolain mukaista korkoa. Hinnanalennukseen otetaan myös mukaan mahdolliset ostajan tekemät tasoparannukset (esim. kylpyhuone- tai putkiremontit) sekä käyttöiän pidentäminen.

Jos virhe on olennainen, eli se aiheuttaa kiinteistön ostajalle olennaista haittaa, mahdollisuutena on myös purkaa kauppa. Kynnys kaupan purkamiseen on kuitenkin hyvin korkea. Kaupan purkamisen lisäksi ostajalla on oikeus vaatia vahingonkorvausta virheestä johtuvista seikoista. Kun kauppa puretaan, ostajan on palautettava kiinteistö takaisin myyjälle sekä maksettava mahdolliset korvaukset, joita ostaja on saanut, jos hän on jollain tavoin hyötynyt tai saanut merkittävää tuottoa kiinteistöstä.

Kun kiinteistökauppa puretaan, myyjä on velvollinen palauttamaan kauppahinnan ostajalle, jonka lisäksi hänen on myös maksettava korkolain mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Kts. ennakkotarkastusvelvollisuus, kiinteistökaupan reklamaatio, kiinteistökauppa, kiinteistön laatuvirhe, myyjän velvollisuudet kiinteistökaupassa, piilevä virhe, tiedonantovelvollisuus

Kts. Maakaari (Finlex)