Hyvälle rakennusmaalle on aina kysyntää. Tontteja etsivät ostoaikeissa niin yksityiset kuin yrittäjätkin. Tonttien laadussa ja saatavuudessa on kuitenkin huomattavia eroja.
Kun ajatellaan vaikkapa omakotitalon perustamiskustannuksia, on tonttimaan laadulla erittäin suuri vaikutus taloprojektin kokonaiskustannusten syntyyn. Vaikka valmiin talon alla varsinainen tontti ei välttämättä näyttele niin näkyvää osaa, on se kuitenkin kaiken yläpuolella olevan perusta. Toisaalta sijainti voi olla ensisijainen valintakriteeri, minkä jälkeen aletaan vasta puhumaan varsinaisen maan laadusta. Joka tapauksessa tontin hankkimisessa on mukana monia muuttujia, minkä vuoksi kannattaa muistaa pitää aina silmät ja korvat auki.
Tontin ostajan opas: Vinkit hyvien tonttikauppojen syntymiseksi
Omiin tarpeisiin sopivan ja tietyt kriteerit täyttävän tonttimaan löytäminen ei ole aina mikään itsestäänselvyys. Kyse on usein myös verraten suuresta päätöksestä, millä voi olla kauaskantoisia vaikutuksia pitkälle tulevaisuuteen. Tästä syystä onkin hyvä olla perillä tietyistä perusperiaatteista mitä tonttien etsimiseen ja ostamiseen sisältyy.
Onnistuneen tonttikaupan perusedellytyksenä on myyjän sekä ostajan välinen täysi yhteisymmärrys. Kun osapuolet ovat toimineet avoimesti ja kauppaan pyrkivä tahtotila on positiivinen, on tällöin myös paljon suurempi todennäköisyys sille, että tunne jatkuu samana myös kaupanteon jälkeenkin.
Tontin ostaminen on aina kiinteistökauppaa, oli tontti sitten rakennettu tai tyystin rakentamaton. Kun tonttia ollaan ostamassa esimerkiksi kunnalta tai yksityiseltä, on tärkeää olla perillä tonttimaahan liittyvistä ominaisuuksista, rakentamisen mahdollisuuksista sekä velvollisuuksista. Mikäli koet, ettei tietämyksesi ole riittävällä tasolla kiinteistökaupan hoitamiseksi, ei ole mikään häpeä hankkia avuksi alan ammattilaista.
Olemme koonneet tähän oppaaseen kattavan tietopaketin tontin ostamiseen liittyviä tärkeimpiä seikkoja, joita sinun on hyvä huomioida tonttikaupoille lähtiessäsi.
Minkälainen on hyvä tontti?
Yksinkertaistettuna hyvä tontti on sellainen, mikä vastaa kyseisellä paikalla asumaan asettuvan ihmisen tarpeisiin ja mieltymyksiin. Hyvä tontti on käyttötarkoituksen mukainen eikä sille ole liian kallista rakentaa. Usein kuitenkin joudutaan tekemään tiettyjä kompromisseja, sillä hyvin harvoin löytyy kaikki elementit huomioivaa maapaikkaa. Hyvällä ja kärsivällisellä taustatutkimuksella sekä omia arvoja puntaroimalla päästään kuitenkin jo hyvin lähelle.
Kun ajatellaan hyvää tonttia, sen laadulla on ennen kaikkea erittäin suuri vaikutus asumismukavuuteen. Tulethan kuitenkin asumaan seuraavat vuodet kyseisellä alueella, joten sinulle oleelliset palvelut ja tärkeät ihmiset on tärkeä tavoittaa kyseiseltä alueelta sinulle helpolla ja mukavalla tavalla. Myös ympäristöllä on suuri merkitys asumismukavuuteen. Toiset pitävät luonnosta ja omasta rauhasta, kun taas toisille kaupungin vilske on tärkeää.
Toisaalta tontti määrittää asumismukavuuden lisäksi pitkälti sen, minkälainen luonne tontille rakennettavalla talolla on. Usein tontti määrittää myös sen, minkä tyyppinen talo paikalle voidaan ylipäänsä rakentaa.
Saako tontille ylipäänsä rakentaa ja kuinka paljon?
Vaikka paikka olisi kuinka kaunis ja naapurustosta voisi päätellä alueen olevan täydellinen unelmiesi kodin rakentamiselle, asia ei kuitenkaan ole aina näin.
Ensimmäisenä tulee selvittää, onko tontilla ylipäänsä rakennusoikeutta, ja jos on, niin minkä verran. Asemakaavamääräykset saattavat myös määrittää rakennettavien rakennusten suuntaa, kerrosmäärää ja joskus jopa ulkoseinien väriä.
Erilaisissa käytännöissä voi myös olla suuria eroja eri kuntien sekä kuntien sisällä eri alueiden välillä. Alueen rakennustarkastajalta saa tarvittaessa tiedon siitä, voiko tontille saada rakennusluvan. Mikäli alue vaatii erityisluvan, kannattaa tätä hakea jo ennen kauppojen vahvistamista. Näin vältytään monilta ongelmilta.
Tontin maaperän kunto ja laatu kannattaa selvittää
Maaperän kunnosta kannattaa aina ottaa selviää tonttia ostaessa. Maaperän heikko laatu voi aiheuttaa yllättäviäkin kustannuksia rakennusvaiheessa. Esimerkiksi savinen tai muuten pehmeä maa voi tarvita kallista paalutustyötä kun taas kallioinen maaperä voi vaatia räjäytystöitä. Rakennusvaiheen kustannukset voivat siis nousta hyvinkin suuriksi.
Joskus maaperä voi myös pitää sisällään asumisen kannalta haitallisia aineita, joiden puhdistaminen on taas oma ongelmansa, puhumattakaan tilanteista, missä tällaiset seikat tulevat ilmi vasta pitkän ajan kuluessa alkuperäisen kaupan toteutumisesta. Mikäli epäilyksiä herää, voi maaperän kuntotarkastuksen teettäminen olla erityisen suotavaa.
Eli se, mistä maaperä varsinaisesti koostuu on oleellinen asia, kun ajatellaan talon perustamiskustannuksia. Mitä enemmän maaperää joudutaan käsittelemään, sitä enemmän kustannukset nousevat. Ja tämä kannattaa ehdottomasti pitää mielessä tonttikauppoihin lähtiessä.
Selvitä mitä olet oikeastaan ostamassa
Tonttikaupassa on tärkeää olla perillä siitä, että kaupan kohde on selkeä sekä myyjälle että ostajalle. Kaupanteon kohteena oleva maapala voi olla esimerkiksi niin sanottu määräala, joka on osa jotain suurempaa tilakokonaisuutta tai esimerkiksi valmiiksi lainhuudatettu ja lohkottu ja itsenäinen tila.
Mikäli kyseessä on määräala, on tärkeää selvittää liittyykö tähän esimerkiksi velkoja. Jos määräalaan liittyy velkoja, voidaan nämä kauppakirjassa merkitä ehtona, missä myyjä sitoutuu myymään tontin vapaana velkarasitteista. Eli kohteen luonteesta ja juridisesta puolesta kannattaa olla hyvin perillä.
Myös kaupankäynnin kohteena oleviin maa-alueen rajoihin ja merkintöihin kannattaa perehtyä huolella. On tärkeää, että rajamerkit ja liitekarttoihin merkityt rajalinjat ovat yhdenmukaisia ja helposti tulkittavia.
Jos kaupankäynti tuntuu epäselvältä, on hyvä hankkia avuksi ammattilaisen tietotaitoa asiassa.
Miten löydän hyvän tontin?
Kun aletaan etsiä itselle sopivaa tonttia, on tietysti ensin tunnistettava siihen liittyvät vaatimukset ja näiden pohjalta lähdettävä kartoittamaan saatavilla olevia mahdollisuuksia. Tontteja voi lähteä metsästämään erilaisista markkinapaikoista, kiinteistönvälitysfirmoilta, kaupungilta tai ihan vaikkapa kysymällä, jos sattuu tietämään rakennuskäyttöön kelpaavan tonttimaan omistajia.
Joskus voi myös joutua tekemään hieman salapoliisityötä, jos jokin maa-alue voisi olla mahdollisesti omiin tarpeisiin sopiva, mutta tämän omistajasta ei ole tietoa. Tonttien omistajien tietoja voi tällöin tietyin edellytyksen tiedustella esimerkiksi Maanmittauslaitokselta.
Haastavinta hyvien tonttien löytämisessä onkin se, että julkiseen myyntiin ilmestyneet halutut tontit menevät nopeasti kaupaksi kun puolestaan sellaisia hyviä, hiljaisessa myynnissä olevia tontteja ei usein löydä kuin sattuman kautta. Joskus siis pitää olla vain silmät ja korvat auki ja odottaa oikeaa hetkeä.
Paljonko tontista kannattaa maksaa?
Hintahaarukka tonteille saattaa heitellä muutamista euroista kymmeniin tuhansiin euroihin. Jos haluaa pelata varman päälle tonttikaupassa, kannattaa aina pyytää asiantuntijan apua hinta-arvioinnin tekemiseen tai selvittämään, onko tontti oikeasti hintansa arvoinen.
Tyypillisesti kunnan myymät tontit ovat hieman edullisempia, koska usein nämä tontit sijaitsevat asemakaava-alueella ja tontille on valmiiksi tehty kaikki kunnallistekniset työt sekä kulkuyhteydet tontille. Kannattaa kuitenkin huomioida se, että usein kunnan myymiä tontteja rajoittaa hyvin tarkat kaavamääräykset, jotka saattavat koskea muun muassa valmiin talon muotoa, seinien väriä, katon kaltevuutta sekä pihaan istutettavien puiden määrää.
Tarkkaa euromääräistä summaa ei äkkiseltään tontille voi määritellä, koska hintaan vaikuttavat hyvin monet eri tekijät. Tontin hintaan vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:
- Kunnan sijainti Suomessa
- Tontin sijainti kunnan sisällä
- Alueen kehitys (kasvava vai ei-kasvava alue)
- Tonttimarkkinoiden kysyntä ja tarjonta
- Sijaitseeko tontti asemakaava- vai haja-asutusalueella
- Käyttötarkoitus
- Tontin rakennusoikeudet
- Tontin koko ja muoto
- Tontin maaperä
- Vesistön läheisyys
- Onko tontilla kunnallistekniikka valmiina
- Tontin saavutettavuus eli tieyhteydet
- Julkisten ja kaupallisten palveluiden läheisyys
Miten ostan tontin?
Tontteja myyvät niin kunnat kuin yksityisetkin tahot. Kunnan myymiin tontteihin voi tutustua esimerkiksi kunnanvirastoissa sekä kunnan omilla nettisivuilla. Yksityisten myymiä tontteja puolestaan on myynnissä esimerkiksi useilla eri nettisivuilla ja kiinteistönvälitysfirmoissa, mutta ilmoituksia voi bongata myös mm. perinteisistä lehti-ilmoituksista.
Edellä mainittujen lisäksi Tonttimaa tarjoaa kätevän alustan niin tonttien myyjille kuin ostajillekin. Sivustollamme voi kätevästi ilmoittaa tontin myyntiin. Myytävän tontin tiedot lähtevät saman tien niille potentiaalisille ostajille, jotka ovat ilmoittaneet olevansa kiinnostuneita kyseiset kriteerit täyttävistä tonteista.
Tontin kauppakirjan voi laatia itsekin, mutta kannattaa muistaa, että kauppakirja vaatii hyvin tarkkoja lain vaatimia määränmukaisuuksia. Tämän vuoksi kauppakirja kannattaa ainakin tarkastuttaa ammattilaisella, tai antaa ammattilaisen laatia kauppakirja kokonaisuudessaan.
Itse kaupantekotilaisuudessa on kaupan osapuolten lisäksi oltava läsnä myös virallinen kaupanvahvistaja, joka toimii kaupan todistajana. Jos tonttikaupan tekee sähköisesti Maanmittauslaitoksen kiinteistövaihdannan palvelussa, kaupanvahvistajaa ei tällöin tarvita.
Kun tontin ostaa yksityiseltä henkilöltä, kannattaa muistaa, että kunnalla on näissä tapauksissa etuosto-oikeus. Tämä tarkoittaa sitä, että kunnalla on lain mukaan oikeus tulla ostajan tilalle, jos tontti on olennainen kunnan yhdyskuntarakentamisen tai virkistys- tai suojelutarpeisiin liittyvä kohde. Liikaa etuosto-oikeudesta ei kannata kuitenkaan murehtia, koska oikeus koskee ainoastaan suuria maa-alueita (5 000 m2, pääkaupunkiseudulla 3 000 m2).
Selvitä tontin käyttötarkoitus ja tontin rasitteet
Ennen tontin ostamista kannattaa selvittää sen käyttötarkoitus sekä tonttiin liittyvät rasitteet. Käyttötarkoitus selviää kaupunkien alueella myytävien tonttien osalta asemakaavasta, kuntien haja-asutusalueiden tonttien käyttötarkoitus puolestaan selviää rakennuskaavasta. Tonttiin liittyvät rasitteet selviävät puolestaan lainhuuto- ja rasitustodistuksesta sekä kiinteistörekisteriotteesta.
Tontin käyttötarkoitus
Käyttötarkoitus tarkoittaa sitä, onko tontti esimerkiksi tarkoitettu vakituiseen vai vapaa-ajan asumiseen. Erityisen tarkkana kannattaa olla varsinkin silloin, jos tontilta löytyy vanha omakotitalo tai jokin muu purkukuntoinen rakennus.
Käyttötarkoitus selviää esimerkiksi kunnan asemakaavasta tai yleiskaavasta. Tyypillisesti kaupunkien keskustoissa sijaitsevat tontit on tarkoitettu vakituiseen asumiseen, kun puolestaan haja-asutusalueella sijaitsevat tontit saattavat olla joko vakituiseen tai vapaa-ajan asumiseen tarkoitettuja. Jos asiaan liittyen on epäselvyyksiä, ota yhteyttä kyseisen kunnan rakennusvalvontaan.
Jos tontti on tarkoitettu vapaa-ajan asumiseen, sille voi hakea lupaa muuttaa käyttötarkoitus vakituiseen asumiseen. Käytännössä tontille haetaan siis rakennusluvan muutosta. Jos tontti sijaitsee esimerkiksi loma-asuntokorttelissa, asemakaavan ulkopuolella tai muulla vapaa-ajan asumiseen tarkoitetulla alueella, käyttötarkoituksen muuttamiselle täytyy rakennusluvan muutoksen lisäksi hakea myös poikkeamislupaa.
Käyttötarkoituksen muuttamiseen vaikuttavat muun muassa maankäyttö- ja rakennuslaki, luonnonsuojelulaki sekä kunnan omat vaatimukset vakituisen asumisen kriteereiksi. Kunta ottaa esimerkiksi huomioon tontille kulkeva tiestön sekä kunnallistekniikan. Joissakin tapauksissa kunta saattaa ottaa huomioon myös palveluiden saatavuuden.
Tontin käyttötarkoituksen ohella kannattaa tutustua myös tontin rakennusjärjestykseen. Rakennusjärjestys määritellään usein hyvinkin yksityiskohtaisesti, joten näihin dokumentteihin kannattaa tutustua huolella. Tontin kaavamerkinnöistä selviävät muun muassa tontin rakennusoikeudet, rakennusten kerrosluvut sekä tontin rajat.
Kaupunkien keskusta-alueilla määritelmät saattavat olla hyvinkin tarkkoja: rakennuskaavoissa saatetaan määritellä esimerkiksi rakennettavan talon räystäskorkeus sekä talon julkisivun materiaalit ja värit. Haja-asutusalueilla edellä mainitut määritelmät ovat huomattavasti vapaampia ja esimerkiksi talon värin saa valita oman mieltymyksen mukaan.
Tontin rasitteet
Tonttiin liittyvillä rasitteilla tarkoitetaan esimerkiksi tontin alueella sijaitsevia sähkö-, vesi-, puhelin- ja lämpöjohtoja, autopaikkoja tai kulkuyhteyksiä, joita toinen, tontin lähistöllä sijaitseva, kiinteistö tarvitsee. Rasite ei siis ole henkilökohtainen eikä liity tontin omistajaan, vaan se koskee tiettyä kiinteistöä tai muuta rekisteriyksikköä.
Rasitteista sovitaan pääasiallisesti naapurikiinteistön kanssa, jonka jälkeen niistä tehdään rasitesopimus ja yhteisjärjestelysuunnitelma. Molemmat osapuolet allekirjoittavat nämä sopimukset.
Rasite voidaan tarvittaessa perustaa myös määräaikaisena, jos on tiedossa, että olosuhteet tulevat tulevaisuudessa muuttumaan sellaisiksi, ettei rasitetta enää tarvita. Tällöin sopimukseen kirjataan rasitteen päättymispäivämäärä tai se tapahtuma, joka päättää määräaikaisen rasitteen ennen määräajan päättymistä.
Kaikki mahdolliset tonttiin liittyvät kiinteistörasitetyypit on listattu kiinteistönmuodostamislakiin.
Tonttiin liittyvät kiinnitykset
Rasitusten ja käyttötarkoituksen lisäksi tontin ostajan on syytä selvittää onko myytävää tonttia käytetty maksamattomien lainojen vakuutena. Tontin kiinnitystiedot löytyvät tontin rasitustodistuksesta sekä kiinteistörekisteriotteesta. Jos pankki toimii velan antajana, tiedot kiinnityksestä löytyvät myös kyseistä pankista kirjallisena tai sähköisenä panttikirjana.
Tontin kiinnitys tarkoittaa sitä, että myytävä tontti toimii panttina jonkun muun henkilön kuin myyjän lainassa. Kiinnitys voi olla kohdistettu koko tonttiin tai ainoastaan sen määräalaan tai määräosaan.
Jos tonttikaupassa käytetään kiinteistönvälittäjää, hän on velvollinen selvittämään kohteeseen liittyvät kiinnitykset ennen kaupantekoa. Yksityishenkilöiden kohdalla tiedot kiinnityksistä saa Maanmittauslaitoksen kiinteistörekisteristä.
Tontin ostamisen jälkeen
Kun kaupat on tehty, ostajalla on velvollisuus huolehtia vielä muutamista asioista ennen kuin tontille voi alkaa rakentamaan omaa kotia. Näitä ovat varainsiirtoveron maksaminen sekä lainhuudon ja rakennusluvan hankkiminen.
Maksa varainsiirtovero
Oli kohde sitten metsä- tai peltokiinteistö taikka kiinteistön määräosa tai määräala, tontista on aina maksettava varainsiirtovero. Koska tontti on kiinteistö, on tontin varainsiirtovero näin ollen 4 % kauppahinnasta.
Tontin ostajan on oma-aloitteisesti laskettava ja maksettava varainsiirtovero Verohallinnon antamalla henkilökohtaisella viitenumerolla. Jos tontin ostajia on enemmän kuin yksi, jokaiselle ostajalle annetaan omat henkilökohtaiset viitenumerot varainsiirtoveron maksamista varten. Jos on epäselvää, mistä summasta varainsiirtovero pitää maksaa, ostaja voi tehdä lausuntopyynnön aiheesta OmaVerossa.
Varainsiirtovero maksetaan myös tilanteissa, joissa tonttikaupassa on mukana kiinteistönvälittäjä. Kiinteistönvälittäjä voi tosin auttaa sinua laskemaan varainsiirtoveron määrän valmiiksi. Tyypillisesti varainsiirtovero maksetaan myös heti kaupantekotilanteessa kiinteistönvälittäjää käyttävissä kaupoissa.
Jos varainsiirtoveroilmoitus myöhästyy maksimissaan 60 päivällä, joutuu veron lisäksi maksamaan myös myöhästymismaksun. Henkilöasiakkaiden osalta myöhästymismaksu on 50 €, kuolinpesät ja muut verovelvolliset puolestaan joutuvat maksamaan 100 €:n myöhästymismaksun. Jos maksu puolestaan myöhästyy yli 60 päivää, tästä seuraa veronkorotus.
Hae lainhuuto tontillesi
Kun varainsiirtovero on maksettu, hae lainhuutoa tontillesi. Lainhuudon hakeminen on edellytys rakennusluvan myöntämiselle.
Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Lainhuutohakemukseen ei kuitenkaan tarvitse liittää mukaan todistusta varainsiirtoveron maksamisesta; tämä tieto menee Maanmittauslaitokselle automaattisesti.
Jos tonttikauppa on tehty Maanmittauslaitoksen sähköisessä Kiinteistövaihdannan palvelussa, lainhuutohakemus tulee vireille automaattisesti.
Kun lainhuuto tulee voimaan, tonttia on mahdollista käyttää lainan vakuutena eli siihen voi hakea kiinnityksiä.
Hanki rakennuslupa
Rakentamista varten kiinteistöllä täytyy olla rakennuslupa. Rakennuslupaa haetaan kirjallisesti rakennusvalvontaviranomaiselta. Hakemukseen täytyy liittää selvitys siitä, että rakennusluvan hakija omistaa ja hallitsee rakennuspaikkaa. Jos rakennusvalvontaviranomaisella ei ole käytössä tontin kiinteistörekisteriotetta ja tonttikarttaa, myös nämä on toimitettava hakemuksen yhteydessä.
Yleisesti ottaen rakennuslupahakemukseen kannattaa liittää kaikki tieto, mikä voi ratkaista rakennusluvan myöntämisen. Edellä mainittujen lisäksi näihin kuuluvat muun muassa selvitys rakennuspaikan terveellisyydestä, selvitys rakennuspaikan perustamis- ja pohjaolosuhteista sekä korkeussuhteista. Lisäksi hakemukseen kannattaa liittää myös alustava pihasuunnitelma, eli tontille suunnitellut rakennukset, rakenteet ja niiden käyttötoiminnot.
Olennaista on myös muistaa ilmoittaa hakemuksessa tontin saavutettavuus eli minkälaiset tieyhteydet tontille on jo olemassa tai on suunnitteilla. Teitä tontille tarvitaan jo tontin rakennusvaiheessa, jotta työkoneet ja muu kalusto saadaan turvallisesti kuljetettua tontille.
Kaupungeissa sijaitseville tonteille on tyypillisesti jo valmiiksi rakennetut tiet, mutta näin ei välttämättä ole kaikilla haja-asutusalueiden tonteilla. Tontin omistajan kannattaa siis valmistautua rakentamaan tontille tie jo tontin ostovaiheessa tai heti ostettuaan tontin.
Rakentaminen kannattaa aloittaa mahdollisimman pian sen jälkeen, kun rakennuslupa on saatu. Joidenkin kaupunkien asemakaava-alueilla tontin omistajalla on nimittäin velvollisuus rakentaa tontille asuintalo kolmen vuoden sisällä siitä, kun kauppakirja on kirjoitettu.
Tontin ostajan nopea muistilista
Tässä vielä yhteenvetona tontin ostamiseen liittyvät huomiot lyhyenä listana:
- Selvitä mitä olet etsimässä
- Selvitä kohteen maaperän kunto
- Selvitä tontin rakennusoikeudet ja käyttötarkoitus
- Selvitä tontin kunnallistekniikka ja tieyhteydet
- Selvitä tontin mahdolliset rasitteet ja kiinnitykset
- Selvitä kauppakirjan sisältö huolellisesti
- Maksa varainsiirtovero ja hanki lainhuuto
- Hae rakennuslupaa
Tutustu Tonttimaan palveluihin
Tonttimaa.fi on tonttien hinnanmääritykseen, löytämiseen ja välittämiseen erikoistunut asiantuntijapalvelu. Toimimme tonttien omistajien, myyjien ja ostajien välisenä portaalina, jonka avulla kykenemme kilpailuttamaan asiakkaillemme parhaan mahdollisen tarjouksen tontista myyjälle sekä ostajalle.
Tonttihub rakennusliikkeille ja kiinteistönvälittäjille
Tonttihub on Tonttimaan kumppaneille tarkoitettu sisäpiiri, missä välitämme tietoa potentiaalisista tonteista sekä muista kumppaneitamme kiinnostavista asioista.
Tonttivahti yksityisille ja piensijoittajille
Tonttivahti lähettää sinulle tiedon, jos saamme tietoomme sinun kriteereitäsi vastaavan tontin tai kiinteistön.
Tontin arvolaskuri
Voit myös kokeilla Tonttimaan hintalaskuria. Tonttimaan kehittämän tontin arvolaskurin avulla voit arvioida tonttisi rahallista arvoa. Voit halutessasi myös testailla miten eri valinnat saattavat vaikuttaa hinnan muodostumiseen.