Kun vapaa-ajan asuntoa aletaan muuttamaan vakituiseksi asunnoksi, vaaditaan usein muutoksia niin alueen kaavaan kuin myös itse rakennukseen. Tässä artikkelissa käymme läpi mitä kaikkea omistajan tulee ottaa huomioon, kun vapaa-ajan asunto halutaan muuttaa vakituiseksi asunnoksi.

Äkkiseltään ajateltuna vapaa-ajan asuntoon voisi muuttaa milloin haluaa. Onhan tontti kuitenkin omistajan oma ja nykyiset vapaa-ajan asunnot ovat erittäin hyvin varusteltuja. Jos kuitenkin vapaa-ajan asunnon muuttaa vakituiseksi asunnoksi, täytyy vapaa-ajan tontin ja/tai asunnon omistajan käydä läpi aikamoinen byrokraattinen paperisota. Eli periaatteessa kesämökille voi muuttaa milloin vain haluaa tai asua siellä vuodesta toiseen, mutta jos muuton haluaa tehdä virallisesti, vaaditaan useita muutoksia niin virallisten papereiden kuin mökin varustelukin osalta.

Nykyajan vapaa-ajan asunnot muistuttavat usein ominaisuuksiltaan hyvin varusteltua omakotitaloa, joten aina isompia muutoksia ei välttämättä tarvitse edes tehdä. Jos kyseessä on kuitenkin vanha, esimerkiksi 70-luvun mummonmökki, kannattaa miettiä tarkkaan lähteekö mökkiä edes muuttamaan vakituiseksi asunnoksi, koska muutostyöt saattavat tulla hyvin kalliiksi. Mahdollisuutena on toki purkaa vanha mökki ja rakentaa uusi tilalle. Nämäkin toimenpiteet tosin vaativat ainakin purkuluvan ja rakennusluvan sekä mahdollisia muita lupia.

Näistä asioista säädetään maankäyttö- ja rakennuslaissa sekä maankäyttö- ja rakennusasetuksessa. Näiden lisäksi muutosprosesseissa sovelletaan myös Suomen rakentamismääräyskokoelmaa, jota ylläpitää ympäristöministeriö.

Aihe voi alkuun kuulostaa melkoisen monimutkaiselta ja byrokraattiselta, joten on hyvä ymmärtää muutamia peruselementtejä, joita aiheeseen liittyy.

Asunnon käyttötarkoituksen muutos

Vaikka edellinen asukas olisikin virallisesti asunnon vakituinen asukas, tämä ei suinkaan tarkoita sitä, että itse tontilla ja sillä sijaitsevalla rakennuksella tämä status olisikin. Tämä johtuu yksinkertaisesti siitä, että vielä ennen vuotta 2014 riitti, että asukas ilmoitti maistraattiin muuttavansa vakituisesti asumaan vapaa-ajan asuntoonsa. Tämä päätös on kuitenkin henkilökohtainen eikä koske uusia rakennuksen omistajia.

Jos itse tontti on määritelty vapaa-ajan tontiksi, sen käyttötarkoitus täytyy muuttaa myös kaavatasolla. Käyttötarkoitus on helppo selvittää esimerkiksi ottamalla yhteyttä sen kunnan rakennusvalvontaviranomaiseen, jossa vapaa-ajan asunto sijaitsee. Heiltä saa paljon myös apua siihen, miten muutosprosessi laitetaan käyntiin, miten se etenee sekä mitä kaikkia lupahakemuksia ja asiakirjoja hankkeelle tarvitaan.

Jos tontti ja sen mahdollinen valmis rakennus sijaitsevat asemakaava-, rantayleiskaava- tai ranta-asemakaava-alueella, käyttötarkoituksen muutoshankkeen on oltava kaavamääräysten mukainen. Jos tontti puolestaan sijaitsee edellä mainittujen kaava-alueiden ulkopuolella, sitä koskevat mahdolliset rajoitukset on tarkistettava maakunta- tai yleiskaavasta.

Joissakin kunnissa saattaa olla erillisiksi loma-asuntoalueiksi määriteltyjä kaava-alueita, joille kunta ei myönnä minkäänlaisia käyttötarkoituksen muutoslupia. Kunnat perustelevat tätä päätöstä sillä, että näin kunnan vakituiset sekä loma-asukkaat saavat tasa-arvoisempaa kohtelua. Käyttötarkoituksen muutokset myös muuttaisivat tällaisten alueiden yleistä imagoa.

Jos vapaa-ajan asunto sijaitsee kunnan keskuksen lähettyvillä, käyttötarkoituksen muutos saatetaan myöntää helpostikin. Jos asunto puolestaan sijaitsee metsän keskellä, muhkuraisen hiekkatien päässä, kunta saattaa harkita käyttötarkoituksen muutosta hyvinkin tarkkaan.

Tämä yksinkertaisesti siksi, koska kunnalla on velvollisuus järjestää kuntalaisilleen tietyt palvelut (esim. lastenhoito, koulukyydit, jätehuolto, vanhusten palvelut), jonka lisäksi tontille saatetaan joutua tekemään suuriakin kunnallisteknisiä muutoksia. Kunnalle nämä järjestelyt ja muutokset saattavat tulla hyvinkin kalliiksi.

Vaikka nykyinen asukas ei kunnan palveluita haluaisikaan (esim. koulukyyti) ja luopuisi niistä vapaaehtoisesti, vakituisen asunnon status säilyy kuitenkin esimerkiksi asunnon myymisen jälkeen. Jos asuntoon muuttaa vaikkapa lapsiperhe, kunta olisi tällöin velvollinen tarjoamaan koulukyydin perheen lapsille. Tämän vuoksi kunnan täytyy joka tapauksessa tarkkaan miettiä, miten aikoo kunnan palvelut kyseiselle asunnolle järjestää.

Kunnalta voi toki kysyä, voisiko vapaa-ajan asunnolle myöntää määräaikaisen käyttötarkoituksen muutoksen, joka koskisi ainoastaan asunnon nykyisiä asukkaita. Tällöin käyttötarkoitus muuttuu uudelleen vapaa-ajan asunnoksi sen jälkeen, kun nykyiset asukkaat muuttavat asunnosta pois.

Rakennuslupa

Jos viranomaiset antavat vihreää valoa sille, että käyttötarkoituksen muutos on mahdollinen vapaa-ajan rakennukselle, seuraavaksi haetaan rakennuslupaa. Rakennuspaikan haltija (joko omistaja tai valtuutettu henkilö) hakee hankkeelle rakennuslupaa. Luvan myöntää puolestaan sen kunnan rakennustarkastaja, jossa vapaa-ajan asunto sijaitsee.

Nykyisin on käytössä myös sähköinen Lupapiste.fi-palvelu, jonka kautta voi myös hakea rakennuslupaa.

Usein rakennuslupahakemukseen täytyy liittää mukaan rakennuksen energiaselvitys tai -todistus. Joissakin tapauksissa liitteeksi saatetaan pyytää myös LVI-suunnitelma tai ainakin alustava selvitys siitä, miten kiinteistön jätevedenkäsittely tullaan hoitamaan.

Rakennuslupa tarvitaan poikkeuksetta, kun rakennushanke käynnistetään tai rakennukselle suunnitellaan tehtäväksi laajoja uudisrakennus-, korjaus- tai muutostöitä. Tähän kuuluu myös vapaa-ajan asunnon käyttötarkoituksen muutos. Joissakin tapauksissa rakennusluvan saaminen edellyttää myös poikkeamispäätöstä ja/tai suunnittelutarveratkaisua; näistä lisää alempana.

Maankäyttö- ja rakennuslaki määrittelee tarkasti itse rakennukselta ja rakennuspaikalta vaaditut ominaisuudet, eli viranomaisten on katsottava laissa vaaditut kriteerit ennen kuin rakennuslupa voidaan myöntää. Esimerkiksi rakennuspaikan täytyy olla tarkoitukseen soveltuva ja riittävän suuri. Rakennuspaikan täytyy olla myös turvallinen eikä sillä saa olla tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa.

Kaava-alueella rakennuspaikan riittäväksi kooksi määritellään tyypillisesti se, että rakennus ei esimerkiksi saa haitata olennaisesti naapureita sekä se, että rakennukset sopivat tonttialueelle siten, että ne sijaitsevat riittävällä etäisyydellä rajoista. Kaava-alueen ulkopuolella riittäväksi suuruudeksi laki määrittelee vähintään 2000 m² -kokoisen tontin.

Laki määrittelee myös tietyt raamit tontille johtavien tieyhteyksien osalta, jotta rakennuslupa voidaan myöntää. Teiden täytyy olla ympärivuoden sen verran kulkukelpoiset, että esimerkiksi jätehuollon autot sekä hälytysajoneuvot pääsevät ongelmitta ajamaan asunnon pihaan. Tontille johtavien teiden osalta on myös varmistettava liikenneturvallisuus sekä merkittävä selkeästi kiinteistön osoitenumero tai muu osoittava ohjaus kiinteistölle johtavan tien päähän.

Suunnittelutarveratkaisu

Suunnittelutarvealueella tarkoitetaan kaavoitettua ranta-aluetta tai haja-asutusaluetta, jolla ei ole asemakaavaa ja joka edellyttää yksityiskohtaista maankäytön suunnittelua. Tämän lisäksi tällaiseksi alueeksi määritellään myös alue, joka vaatii käyttöönottamiseksi tarpeita tehdä erilaisia erityisiä toimenpiteitä, kuten rakentaa uutta tiestöä, vesijohtoja tai viemäröintijärjestelmiä. Tietyissä tapauksissa suunnittelutarvealueella tarkoitetaan myös aluetta, johon rakentamisella olisi merkittäviä ympäristövaikutuksia, joka näin ollen vaatii laajempaa ja tarkempaa lupaharkintaa.

Pääasiallisesti suunnittelutarveratkaisu tarvitaan kuitenkin vain silloin, kun ollaan rakentamassa uutta tai merkittävästi laajentamassa jo olemassa olevaa rakennusta. Suunnittelutarveratkaisua haetaan tarvealueen kunnalta.

Kun myönteinen suunnittelutarveratkaisu on saatu, hankkeelle voi hakea rakennuslupaa.

Poikkeamispäätös

Poikkeamispäätöksissä tontti eli asunnon rakennuspaikka on huomattavasti tarkemmassa syynissä verrattuna itse rakennukseen. Rakennusta koskevat soveltuvuudet ratkaistaan rakennusluvan hakemisen yhteydessä.

Jos hanke vaatii poikkeamispäätöksen, sen on oltava lainvoimainen ennen kuin hankkeelle voidaan myöntää rakennuslupa. Poikkeamispäätöksistä päättää se kunta sekä kyseisen kunnan rakennusvalvonta, jonka alueella vapaa-ajan asunto sijaitsee.

Vapaa-ajan asunnon muuttaminen vakituiseksi asunnoksi tarvitsee poikkeamispäätöksen, jos hanke on kaavan tai rakennusjärjestyksen vastainen tai jos hanke on alueella vallitsevan kaavan vastainen. Jos vapaa-ajan asunto tai sen tontti sijaitsee kaava-alueen ulkopuolella, poikkeamispäätös tarvitaan aina.

Poikkeamispäätös tarvitaan myös silloin, jos muutoshanke on maankäyttö- ja rakennuslain tai -asetuksen, rakentamismääräyskokoelman tai kunnan rakennusjärjestyksen vastainen, tai jos tontti/asunto sijaitsee kaavoittamattomalla ranta-alueella. Jos kyseessä on ranta-alue, poikkeamispäätösten yhteydessä tarkastellaan maankäyttö- ja rakennuslain sekä -asetuksen lisäksi myös luonnonsuojelulakia. Poikkeamispäätöksen lisäksi ranta-alueelle rakentamiseen saatetaan tarvita myös suunnittelutarveratkaisu.

Jos käyttötarkoituksen muutoshanke toteutetaan kaavoittamattomalla rantavyöhykkeellä tai -alueella, poikkeamishakemus lähetetään ympäristökeskukseen ja/tai ELY-keskukseen ratkaistavaksi. Tämä ei kuitenkaan hakijalle itselleen aiheuta lisätoimenpiteitä; kunta hoitaa hakemuksen edelleenlähettämisen.

Poikkeamispäätöksissä katsotaan tarkkaan esimerkiksi sitä, ettei myönteinen päätös haittaa kunnan muita virkistystarpeita tai vesiensuojelua eikä päätös vaikeuta luonnon- ja ympäristönsuojelua. Päätöksissä tarkkaillaan myös sitä, että kunnan ranta-alueet ja maisemat säästyvät turhalta rasitukselta. Myönteinen poikkeamispäätös ei muutenkaan saa haitata alueella jo voimassa olevan kaavan periaatteellista toteutumista (esim. loma-asuntokortteli, virkistysalue).

Poikkeamispäätöstä haettaessa kunta kuulee myös päätöksen hakijan naapureita (joko viereisen tai vastapäisen kiinteistön/alueen omistaja) ennen kuin tekee päätöksen asiasta. Naapurille on annettava tiedot esimerkiksi siitä mitä rakennetaan (esim. talo, saunarakennus), mikä on hankkeen laajuus (esim. poikkeuksellisen suuri rakennus), rakennuspaikan sijainti sekä mahdollisuuksien mukaan asemapiirros. Naapurilla on myös oikeus seurata hankkeen etenemistä sekä vaatia mahdollisia muutoksia hankkeen päätökseen. Jos rakentamishanke on pieni, naapurin kuulemista ei tarvita.

Poikkeamispäätöshakemukseen on liitettävä mukaan kartta, josta selviää rakennuspaikan sijainti sekä asemapiirros, johon on selkeästi merkitty jo olemassa olevat sekä suunnitteilla olevat rakennukset. Tämän lisäksi hakijan on todistettava omistavansa rakennuspaikan hallintaoikeuden esimerkiksi kauppakirjalla sekä liittää mukaan selvitys naapureiden kuulemisesta.

Vapaa-ajan asuntoon vaadittavat muutokset

Jotta vapaa-ajan asunto voidaan virallisesti muuttaa vakituiseksi asunnoksi, sen täytyy täyttää useita eri rakennukseen liittyviä kriteereitä. Jotkut muutokset saattavat olla suuriakin, jos näitä ei jo ennestään ole kyseisessä asunnossa.

Maankäyttö- ja rakennuslaki määrittelee, että vakituisen rakennuksen täytyy soveltua rakennettuun ympäristöön ja maisemaan. Tämän lisäksi rakennuksella täytyy olla tiettyjä teknisiä ominaisuuksia, jotka liittyvät muun muassa rakenteiden lujuuteen ja vakauteen, paloturvallisuuteen, hygieniaan, käyttöturvallisuuteen, meluntorjuntaan sekä lämmöneristykseen. Näiden lisäksi on otettava huomioon myös tietyt rakennusmääräyskokoelman määräykset, jotka koskevat muun muassa huonekorkeutta, ovien leveyttä ja korkeutta, lämmitystä, ilmanvaihtoa sekä keittiö- ja pesutiloja.

Kun kaikki tarvittavat muutokset on tehty, asunnolle täytyy järjestää loppukatselmus.

Vesi-, jätevesi- ja viemärijärjestelmät

Kun vapaa-ajan asuntoa ollaan muuttamassa vakituiseksi asunnoksi, sille täytyy hankkia tietyt kunnallistekniikkaan liittyvät järjestelmät. Yksi tärkeimmistä on asunnolle johtavat vesi-, jätevesi- ja viemärijärjestelmät.

Kun asunnolla asutaan vakituisesti, myös sen aiheuttaman jätemäärät kasvavat. Tämän vuoksi täytyy ottaa huomioon, ettei kiinteistön käytön aiheuttama käsittelemätön jätevesi kuormita luontoa eikä aiheuta ympäristön pilaantumisen vaaraa. Tätä kriteeriä tarkkaillaan erityisen tarkasti, jos kiinteistö sijaitsee vesistön läheisyydessä.

Kiinteistöllä täytyy myös olla saatavilla puhdasta talousvettä joko vesijohtoveden tai oman kaivon kautta. Jos niitä ei entuudestaan ole, saattaa projektin hinta kallistua huomattavasti, kun vaadittavat järjestelmät kiinteistölle rakennetaan.

Mainittakoon kuitenkin, että vesivessa ei ole välttämättömyys, jos vain vapaa-ajan asunnon kompostikäymälä on suunniteltu hyvin eikä siitä synny ympäristöön ylimääräistä kuormitusta tai hajuhaittoja.

Paloturvallisuus

Nykyisin vapaa-ajan asunnot rakennetaan jo valmiiksi mahdollisimman paloturvallisiksi, mutta tämänkin osalta saattaa joutua tekemään muutoksia. Vanhempien vapaa-ajan asuntojen osalta ongelmaksi saattaa tulla esimerkiksi kantavien rakenteiden kestäminen vähimmäisajan, kun otetaan huomioon rakennuksen sortumisvaara tulipalon sattuessa. Tämän lisäksi vanhoissa vapaa-ajan asunnoissa poistumistiet saattavat olla liian kapeita.

Huonekorkeus

Ongelman saattaa myös aiheuttaa vapaa-ajan asunnon liian kapeat ovet tai liian matala huonekorkeus. Vakituiselta asuinrakennukselta vaaditaan vähintään 2,4 metrin huonekorkeus (vinoilla sisäkatoilla vähintään 2,2 m), jota kaikki vanhemmat vapaa-ajan asunnot eivät täytä.

Huonekorkeuden muuttaminen vaadittuihin mittoihin saattaa tulla hyvinkin työlääksi ja kalliiksi, joten joskus saattaa olla parempi rakentaa kokonaan uusi rakennus vakituista asumista varten.

Esteettömyys

Nykyisin vakituisissa asunnoissa täytyy huomioida myös asunnon esteettömyys. Huomioon on otettava ainakin se, että sekä rakennus itsessään että sen piha- ja oleskelualueet on suunniteltu siten, että esteettömyys ja käytettävyys ovat mahdollisimmat käytännölliset lasten, vanhusten ja liikuntarajoitteisten kannalta.

Tämän lisäksi on myös tärkeää, että asunnon wc on riittävän suuri invaympyrä huomioon ottaen, jotta pyörätuolilla liikkuvatkin pystyvät käyttämään vessaa.

Vaikka nykyinen omistaja ei näitä esteettömyyskriteereitä tarvitsisikaan, asuntoa myytäessä nämä asiat saattavat tulla hyvinkin ajankohtaisiksi.

Koronavuodet nostivat hakemusten määrää

Tilastojen valossa ratkaisut muuttaa vapaa-ajan asunto vakituiseksi asunnoksi ovat pääosin myönteisiä, mutta joukkoon mahtuu myös useita kielteisiä päätöksiä. Tilastokeskuksen uusimman raportin mukaan Suomessa oli vuonna 2020 kaikkiaan 508 289 kesämökkiä. Eniten kesämökkejä löytyy Varsinais-Suomen ja Pirkanmaan alueelta, joissa molemmissa on noin 50 000 kesämökkiä. Näistä mökeistä suurin osa (422 000) on yksityisten henkilöiden omistamia.

Keskimääräinen mökinomistajan ikä on noin 63 vuotta. Tämä osaltaan selittää sen, miksi moni kesämökin omistaja haluaisi muuttaa asumaan mökilleen: ruuhkavuodet ovat ohi ja mökillä halutaan viettää rauhallisia eläkepäiviä.

Suomessa hakemuksia vapaa-ajan asunnon muuttamisesta vakituiseksi asunnoksi tulee arviolta noin 300–400 kappaletta vuosittain. Koronavuodet ovat kasvattaneet muutoshakemuksia entisestään, ja tätäkin ennen, esimerkiksi vuonna 2019, jopa 750 vapaa-ajan asuntoa muutettiin vakituisiksi asunnoiksi. Suurimmalta osin ratkaisut muuttaa vapaa-ajan asunto vakituiseksi asunnoksi ovat myönteisiä, mutta joukkoon mahtuu myös useita kielteisiä päätöksiäkin.